به گزارش «کالاخبر»؛ او می‌گوید با توجه به اینکه قیمت زمین و مسکن در تهران حتی از برخی محله‌های «تورنتو» کانادا نیز گران‌تر است، عرضه املاک مازاد دولتی و بانک‌ها در بورس این اتفاق مثبت را در پی خواهد داشت که قیمت‌ها شفاف شود و استانداردی مشخص برای قیمت‌گذاری خانه‌ها رواج یابد. آقابزرگی، معتقد است عرضه املاک و مستغلات در بورس باید جایگزین مزایده‌ها شود تا به مرور به بهبود بازار آشفته مسکن و شفافیت قیمتی کمک کند.
در ادامه، گفتگوی ایرنا با فردین آقابزرگی را می خوانید:
* چند وقتی است که یکی از بانک های خصوصی برای واگذاری املاک مازاد خود در بورس کالا پیشقدم شده است، شما این حرکت را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ این رویه چقدر می‌تواند در بهبود بازار آشفته مسکن و ملک تأثیر بگذارد؟
در انجام و فرآیند معاملات در اقتصاد کشورها یکی از بهترین و متمایزترین حالت‌ها، استفاده از ابزارهای مالی و امکاناتی است که در حوزه بازار سرمایه پیش‌بینی شده که در این زمینه می‌توان به بورس کالا اشاره کرد. در این میان موضوع عرضه املاک در بورس کالا اولاً به‌صورت شفاف و دوما به‌صورت فراگیر، جهت دسترسی اطلاعات خریداران و فروشندگان در سطح عام عمل می‌کند و موجب شفافیت و تنظیم قیمت‌ها شده و شرایط عادلانه‌ای را برای خریدار و عرضه‌کننده فراهم می‌کند. در این زمینه برخی می‌گویند عرضه املاک و مستغلات در بورس، باعث افزایش قیمت خواهد شد که به نظر می رسد این نظریه درست نیست و اتفاقاً این رویداد، سطح عمومی قیمت‌ها را متعادل می‌کند.
اگر قیمت مسکن و املاک در داخل ایران را با کشورهای فوق‌العاده پیشرفته مقایسه کنیم، خواهیم دید که قیمت هر مترمربع زمین در کشور ما بسیار گران‌تر از آن کشورها است و اگر این قیمت‌ها را به نسبت درآمد، متوسط هزینه و اصطلاحاً «خط فقر» در نظر بگیریم، متوجه گرانی ملک در ایران خواهیم شد که اتفاق خوبی نیست. در همین حوزه ورود بانک‌ها برای فروش املاک خود از طریق سازوکارهایی که بورس فراهم کرده، نه‌فقط هزینه‌های مربوط به انجام معاملات را کاهش می‌دهد بلکه باعث بیشتر شدن گردش معاملات نیز می‌شود و درنهایت منجر به تعادل قیمت املاک و مستغلات خواهد شد.
* قیمت مسکن را با دیگر کشورها مقایسه کردید، هم‌اکنون در تهران نیز قیمت‌ها حتی محله به محله و کوچه به کوچه متفاوت است، فروش املاک و مستغلات در بورس، چقدر می‌تواند به استاندارد شدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟
استانداردسازی به همین شیوه امکان‌پذیر است. اگر به گذشته نگاه کنید خواهیم دید که در دوره‌ای، افراد بسیاری از فضای معاملاتی بورس اوراق بهادار اطلاعات چندانی نداشتند، اما اکنون مردم به دلیل استفاده از ابزارهای اینترنتی مانند شبکه‌های اجتماعی به نوسانات و اتفاقات بورسی، اشراف پیدا کرده‌اند و تجربه و شناخت بهتری از بورس دارند. اما متأسفانه هم‌اکنون نیز در مورد مسکن و مستغلات، به‌جز فردی که به‌صورت انفرادی معامله‌ای انجام دهد و یا به‌صورت تصادفی اخباری را در این زمینه به دست می‌آورد، هیچ‌گونه معیار و استانداردی از قیمت‌های مسکن نداریم. عرضه املاک در بورس در این زمینه می‌تواند کمک بسیار بزرگی باشد به این معنا که هر روز می‌توان قیمت‌ها را در آن رصد کرد و اگر فردی بخواهد خارج از قیمت تعیین‌شده در بورس معامله‌ای انجام دهد، مسلماً با مشکل مواجه خواهد شد، بورس درواقع، هم قیمت‌ها را شفاف می‌کند و هم باعث تعادل قیمت‌ها می‌شود. به‌عنوان‌مثال در «تورنتو» کانادا، محله‌ای وجود دارد که قیمت هر ملک در آنجا نسبت به متوسط درآمد ماهیانه افراد، یک‌سوم قیمت ملکی است که در شمال تهران معامله می‌شود. همین نکته، نشان می‌دهد در قیمت‌گذاری مسکن در ایران، هیچ تناسب و استانداردی وجود ندارد و بنا به دلایلی، قیمت‌گذاری، خارج از سیستم رسمی صورت می گیرد و درنتیجه، قیمت مسکن به‌صورتی که می‌بینیم افزایش یافته است. اگر دولت و بانک‌ها به واگذاری‌های املاک خود در بورس ادامه دهند و از این ابزار و سامانه به همین منوال استفاده کنند و این اقدام در میان دیگر سازمان‌ها نیز گسترش پیدا کند، کمک بسیار زیادی به شفاف شدن قیمت‌ها خواهند کرد و دولت نیز به اهداف خود در جهت تعادل و حتی کاهش قیمت مسکن خواهد رسید.
*روال کار گذشته به این صورت بوده که قبلاً املاک دولتی به‌صورت مزایده به فروش می‌رسید، اما با عرضه این املاک و مستغلات در بورس چه تغییراتی رخ خواهد داد؟
اول اینکه مشارکت‌کنندگان در مزایده، بسیار محدود هستند، دوم اینکه سازوکاری که برای نظارت در مزایده‌ها وجود دارد در مقایسه با نظارتی که در بورس وجود دارد و مردم می‌توانند قیمت‌ها را در لحظه روی تابلو نگاه کنند، قابل‌مقایسه نیست. مانند این است که دو نفر سهام یا کالای موردنظر خود را خارج از بورس با هم معامله کنند که امکان هر اتفاقی وجود دارد اما وقتی این اتفاق در تالار بورس رخ می‌دهد، عرضه‌کننده و خریدار می‌تواند آن‌قدر زیاد شود که درنهایت قیمت به نحو شایسته و درست کشف شود؛ این در شرایطی است که قیمت‌های مذاکره‌ای که از طریق مزایده و... به دست می‌آید، به دلیل محدود بودن متقاضیان امکان مقایسه قیمت‌ها و کشف منصفانه آن وجود ندارد و تفاوت آن با بورس در اینجا است.
ارسال نظر