مهدی بیات منش، کارشناس بازار سرمایه در ارتباط با طرح عرضه املاک دولتی در بورس کالا به  «کالاخبر» می گوید: نکته ای که در اقتصاد کشور ما وجود دارد این است که ما مسکن ها و زمین های خالی زیادی داریم و کشور ما کشور وسیعی است که امکان ساخت و توسعه شهرک های مختلف در آن وجود دارد و بازار مسکن هم بازاری نیمه تشکل یافته می باشد که بیشتر به شکل سنتی عمل می کند، اما ما در بحث مسکن، احتیاج به ابزارهای مالی مربوطه داریم که این ابزارها در حال حاضر تنها وام های بانک مسکن می باشد و در نظام مالی کشور  نیز که با بورس و اوراق بهادار ارتباط پیدا می کند، تنها صندوق های سرمایه گذاری وجود دارد که در ارتباط با مسکن، بحث صندوق املاک و مستقلات مطرح می شود که این صندوق ها با هدفی بسیار محدود برای سرمایه گذاران محدود، فعالیت می کنند.

او ادامه داد: بنابراین خلائی که از نگاه بورس کالا و از نگاه دولت در این سیستم وجود دارد، عدم وجود یک بازار تشکل یافته است و اگر این بازار تشکل یافته، وجود داشته باشد، مشکل جوانان کشور حل می شود. در کنار این مسائل، با توجه به نوسانات اقتصاد کشور، ما شاهد این موضوع هستیم که در برخی از مواقع، بازار مسکن، وارد رونق شدید و در برخی موارد، وارد رکود شدید می شود و زمانی که وارد رکود شدید می شود، دولت و از جمله بانک ها برای بحث فروش املاک مازاد خود به مشکل بر می خورند، بنابراین وجود این بازار در بورس، برای بحث عرضه املاک بانک ها، بسیار موثر است.

فروش متری مسکن

وی افزود: دولت طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، موظف به تولید مسکن برای خانواده ها است، این اصل تا به حال اجرایی نشده و ما چیزی به نام آیین نامه اجرایی اصل ۳۱ نداریم. بنابراین، مسئولان بورس کالا این راهکار را برای بحث خانه دار شدن مردم ارائه داده اند. اگر اهدافی که برای این طرح، تعیین شده است، به درستی انجام شود، تاثیرات مثبتی خواهد داشت که از جمله این اهداف، خانه دار شدن تدریجی افراد فاقد مسکن است؛ افراد در این طرح می توانند به صورت متری برای خود مسکن تهیه کنند،  اما در کنار  این موضوع باید به توانمند سازی مالی فرد برای خانه دار شدن نیز توجه داشت. همچنین، این طرح، ابزاری برای قیمت گذاری برای کل بازار مسکن، جهت رونق دادن به این بازار، در موارد رکود می باشد و می تواند الگویی برای قیمت گذاری منصفانه باشد و اگر دولت مدیریت خوبی انجام دهد، حتی می تواند قیمت زمین را از مسکن حذف کند تا در این صورت تاثیر شایعی بر عدم افزایش قیمت مسکن داشته باشد.

بیات منش گفت: طرح فروش متری مسکن در بورس، ابزار شرعی برای قیمت گذاری است و کمیته فقهی، بحث فروش متری زمین را تایید کرده است. علاوه بر این، پس اندازهای مردم که در حال حاضر، در بانک هایی مانند بانک مسکن است، تورم نرخ ارز را پوشش نمی دهد که این موضوع با خرید زمین، در این طرح، جبران می شود و فروش املاک در بورس باعث شفافیت و رونق معاملات و بازار گردانی و سرمایه گذاری در حوزه مسکن می شود که البته این موضوع، منوط به این است که این بازار به تدریج و درست و استاندارد، توسعه پیدا کند و نکته دیگر این طرح، امکان استفاده از ابزار های مالی، جهت فروش و جذب سرمایه برای کالای است که هنوز وجود ندارد.

مزایای عرضه املاک شهرداری ها در بورس

او در ارتباط با مزایای عرضه املاک شهرداری بر تابلوی املاک و مستغلات بورس کالا نیز گفت: جدای از فروش متری مسکن بر پایه انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، امکان عرضه فیزیکی املاک و مستغلات دربورس کالا نیز فراهم است که این بازار شرایطی را مهیا می کند که مزایده های غیر شفاف حذف شود و بهترین روش برای این کار نیز، حراج از طریق بورس است.

وی در ارتباط با نقش ورود مسکن به بورس کالا در شفافیت بازار ملک اظهار داشت: اگر ابزارهای قانونی و نظارت های لازم توسط دولت صورت پذیرد، می توان گفت دیگر شائبه های موجود در مزایده های غیرشفاف به دلیل شفافیت بورس کالا برطرف می شود. 

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه نظرش را در ارتباط با چگونگی اجرای این طرح، بیان کرد و گفت: با توجه به میزان زیاد زمین هایی که در کشور وجود دارد، بهتر است دولت به کد ملی هر جوان و هر فردی که متولد می شود، زمین هایی را بر اساس اولویت سنی جوانان در شهرهای نزدیک تر، اختصاص بدهد. به عنوان مثال زمین ها را از ۴۰ کیلومتری شهرها، قواره بندی کنند و در این زمین ها شهرک هایی درست کنند و شهرک های نزدیک تر را به جوانان با سن بیشتر بدهند و سپس این زمین ها را در بورس عرضه کنند و از سرمایه گذاران بخواهند که ابزار مالی سلف را منتشر کرده و برای تولید مسکن در این شهرک ها، سرمایه جذب کنند و با کمک دولت، آنجا را بسازند. همچنین، برای اینکه این طرح موفق باشد، بهتر است در کنارش طرح واگذاری زمین های رایگان در شهرهای جدید هم پیگیری شود که از این طریق، مردم امیدوار شده و اعتمادشان به ورود به این بازار بیشتر خواهد شد.

بیات منش در پایان به این نکته اشاره می کند که برای بهبود روند طرح فروش متری مسکن در بورس باید قواعد و چگونگی ارزش گذاری مابه التفاوت طبقات یک ساختمان مشخص شود تا خریداران براساس مقررات مشخص اقدام به سرمایه گذاری کنند.